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Condominium Law Analysis 
 2018-05-21 11:21:53
缅甸公寓法实施条例颁布对房地产市场的影响 内部报告分享


内部报告分享: 缅甸公寓法实施条例颁布对房地产市场的影响 期待已久的“缅甸公寓法”实施条例终于在2017年12月15日由建设部部长签署公布,城市与房屋发展局局长吴敏廷表示,新公寓项目注册工作将于2018年1月开始进行。缅甸公寓法在2016年1月通过,但没有细则事实上没有生效,过去两年已经发布了各种各样的规则草案,受限于宪法规定外国人不能拥有缅甸土地条款,对外国人购买公寓的共有土地产权以及法律在实践中将如何适用,政府和民间担心允许外商买卖房产后会带来价格的上涨影响到本地居民的购买,引发了各方就有争议的话题进行了长期两年的讨论。本文将进行深度分析,“缅甸公寓法”实施条例将对缅甸房地产业发展带来什么影响。 一、对公寓市场需求的影响 12月14日,建设部举行缅甸《公寓法实施条例》发布会,华文媒体和部分外资开发商都及其关注,新闻发布会还未结束,缅甸微信朋友圈就被这个消息刷屏了,喜大普奔。反之,缅文媒体、Facebook等没有发布相关消息,英文媒体只有一家房地产市场研究网站有不到100字的新闻,颁布后一周内随机电话调查了50位缅籍准客户,90%不知道公寓法实施条例已经颁布即将实施。市场对公寓法实施条例反响如此冷热不同,主要原因是许多市场参与者希望将有一个新的法律红利购买浪潮,特别是中国投资者,多次享受过国内房地产调控带来的政策红利,对政府政策比较敏感。而本地消费者没有这种政策红利经验,自然激发不来购买欲望。从The Century项目售楼部客户到访数量统计分析,也可以看到这个变化。 二、对公寓供应量的影响 整体来说,短期内公寓市场供应量将大幅减少,主要依据有三条: 1、注册成公寓项目的条件为项目的最小土地面积为20,000平方英尺(1858平方米),楼高至少六层。这样本地小开发商的大部分项目土地面积小于这个面积,本地建筑公司的独栋8层半公寓楼,也就是中国城市里面俗称的农民房,大部分单层1户建筑面积90平方米或单层2户共180平方米,每年约4万套的供应量,这部分供应量将因法律规定不能注册为公寓,即意味着没有产权不能抵押,购买此类无产权房的客户将会转向有产权公寓,也意味着公寓供应量的减少。 2、对BOT土地项目的共有产权问题并没有在实施条例有明文规定,而是把这个烫手的山芋交给了土地主,只要原土地主同意放弃土地产权登记为共有土地,就可以注册为公寓。对政府部门新的BOT土地开发项目,只需在招标文件承诺将土地注册为共有土地即无法律障碍,共有土地的所有权登记后,该幅土地所有权人发生变更,不再属于某一具体的政府部门、组织或个人,转而属于全体共同所有人。对于以前审批的BOT土地开发项目,特别是前政府批准的BOT土地开发项目,让现政府部门长官来签署同意放弃土地产权,转为共有土地,这个难度是非常大的。在这个问题无法给消费者清晰答案的情况下,必然会影响投资消费者的决策,如果原BOT项目销售受阻也意味着公寓供应量减少。也有部分外资和私人土地合作项目,当初为了规避法律而以私人BOT模式合作且报MIC许可的项目,如果私人土地主不配合签署放弃土地产权注册为共享土地,也会给项目带来开发风险。 3、对项目预售的规定,地基建设完成30%,方可进行预售,且通过预售获得的所有金额须存入银行,仅可作为相关项目建设用途,不得作为其他用途。彻底否定了以前建个围墙,拿到MIC批文就开始卖图纸的经营模式,相当于缅甸也有了预售许可证,从MIC批文到地基建设完成30%,按缅甸政府效率需要6-12个月时间,抬高了房地产项目开发进入的门槛,有利于引进更有实力的开发商。如果严格执行这个规定,现有部分在售楼花楼盘不具备预售条件,必然停售,意味着市场供应量会减少。即使政府不强制停售,消费者是能看到基础施工进度的,自然会影响到购买决策,而有工程形象进度的项目销售会更容易。 三、对近期成交量的影响 对成交量的影响,主要是释放了外国投资者的购买需求,能否对本地投资者带来挤压成交有待观察。以The Century项目为例,2017年9月售楼部开始对外开放,还未公开开盘销售,9-12月,本地购买者仅仅成交了4套,因为市场冷淡,开发商广告都懒得投了,开盘时间未定。而来自香港的投资者购买了一栋公寓、台湾的投资者购买了半栋做酒店,中国大陆的在缅供应商好几个购买整层或半层做写字楼,累计外资购买占比30%。相对来说,单套外国投资者看楼的多,出手的极少,投资机会只有少数土豪看得懂。至于开发商仅可向外国人出售公寓项目40%的户数;25%的公寓获准用一个人的名义注册及外资开发商只能持有25%;购买公寓的外国人,须用从国外合法汇来的外汇支付等规定,对中国开发商来说都不算什么限制条款。 四、对本土小型开发商的影响 在缅甸开发房地项目,没有任何杠杆,银行既不能对土地和在建工程抵押贷款,也不能对购买者按揭贷款,只有开发商对购买者提供2-5年的免息分期付款,房地产开发门槛比较高,开发周期长,自有资金利润率很低。本地开发商也有生存得比较好的,他们采取五年分期付款的方式,几栋12层的公寓楼哪里要建5年?他们是用时间杠杆来回收资金,即前面三年在向预售客户按月收取房款,后面两年时间就有资金来盖楼。现在的预售制度,消灭了本土小型开发商的唯一的杠杆,如果没有银行资金的支持,本土小型开发商的生存会更加艰难。 五、外国人享有土地年限及对永久性土地(Free hold land )的影响 公寓法实施条例规定,外国人拥有共享公寓土地的期限与公寓寿命期限相同,即公寓灭失土地权益也消失了,看起来土地使用年限对外国投资者没有影响,事实上土地使用年限会影响投资者决策。仰光目前的在售房地产项目土地使用年限分为三种,BOT土地70年(50+10+10),Grand Land120年(60+60),Free Hold Land(永久土地),Free Hold Land存量在仰光市只占1%比例,都是当初英国殖民政府时代发放的土地地契,缅甸独立后法律继续承认有效,缅甸独立后再也没有新批永久土地,永久产权的土地是稀缺的,真正的可以让财富世代传承的土地。目前在新加坡房地产市场,一般来说永久地契的公寓价格比99年地契贵15%到20%不等,土地年限不足30年的公寓银行不接受抵押。缅甸公寓法只规定注册为公寓的土地为共享产权,但并不改变土地使用年限,即永久土地还是永久的,在以后的交易中,永久性土地价值会被投资者发掘并在价格上体现出来。对于外国投资者来说,拥有共享公寓土地的期限与公寓期限相同,没有外国投资者买来公寓世代传承的,将来卖出时还是卖给缅甸人,对共有土地和共同财产的所有权随公寓单位一并转让,缅甸人持有物业就永久享有土地产权。 六、促进房地产发展,政府还需做哪些功课? 1、所有公寓户主将享受产权证,全国统一注册于城市与房屋发展部门,拥有产权证的,可自由出售、抵押、出租及转租。之前由于公寓没有产权确认,银行无抵押物,仅有YOMA银行对自己集团开发的项目进行抵押贷款,现在银行都可以进行有抵押贷款服务,外资银行也可以接受抵押,在法律层面上不存在障碍。政府正在进行金融行业改革开发,调低存贷利息,近期将会发放更多的内资和外资银行牌照,特别是外资银行,可以从境外获得低利率资金,为缅甸房地产发展提供贷款资金支持,将有利于更多有实力的外资开发商进入。 2、公寓法规定开发商依法缴纳印花税和登记费用,开发商在向相关登记机关登记共有土地时需就该等登记行为和公寓登记文件缴纳印花税。若后续公寓单元的所有权发生变更,受让人为印花税纳税义务人。对于登记费,公寓法明确规定了公寓单元所有权转让的登记费用应当由受让方支付,无论是印花税还是登记费,公寓法虽然明确了支付义务人,但支付义务人并不等于实际负担人,但实践中合同双方仍可自由约定由谁来承担税费。 缅甸现行房地产税率比亚洲其他国家都高,政府如果真的希望房地产市场复苏,有必要将房地产税收予以调低。现行税收法规定,能证明经济来源的房地产购买者除了缴纳4%的印花税以外,其他税收均免征。不能证明经济来源的房地产购买者,如房子价格是3000万缅元,须缴纳15%的收入税,如房子价格是3000万缅元以上至1亿缅元,须缴纳20%的收入税,如房子价格是1亿缅元以上,须缴纳30%的收入税。现仰光在售公寓大部分价格高于1亿缅元,且公寓购买者一般不能证明经济来源而要缴纳30%的收入税。政府的这个证明收入来源政策等同于秋后算账,仇富心态。在缅甸百废待兴时期,就是要鼓励投资,无论是国内投资还是外商投资,只要投下去就会产生GDP,现在房地产市场冷淡的最重要原因就是30%的收入来源税,对资本原罪过往不究才是一个开明政府的思维,很简单的数学问题,30%税收一分钱都收不到,等于限制了交易,既得利益者不会愿意用30%的代价来洗钱的。废除这个证明收入来源政策,带来交易量的上升,每单4%的印花税,有量的增长才会有纳税额的上升。 3、居住与签证政策的配合,会促进房地产市场复苏及其他行业发展。 笔者与深圳代理海外投资买房的代理机构多次交流,缅甸房产在中国销售存在几个问题:一是政局不稳,内战不止让投资者担心,随着昂山素季解决21世纪彬龙协议的推进及中国的支持,这个问题有望解决。二是基础设施差,旅游人数少,航线及签证不方便。三是经济发展趋势不明朗,中国投资者更喜欢投资国家稳定,经济发展好,教育、医疗好,下一代可移民的国家。 仰光有的优势,如果发挥出来也是能吸引中国投资者,比如没有冬季的寒冷,适合养老居住,保姆工资低,有机食物多且日常生活成本低,国际学校学费比中国低很多,国际学校与欧美大学是有紧密联系的,可以直接申请欧美澳洲的大学,医疗有待发展,只需制定政策就会有投资者来投资。如果对购房者发放居住证,可以10年或20年免签入境,甚至象有的国家一样住满5年发放临时身份证等,将会带来避寒养老居住、国际教育居住、长期度假等需求群体来缅甸投资买房。养老产业、教育产业、医疗产业、旅游经济都是绿色GDP产业,大有可为,既可以增加大量就业机会,又可以促进相关行业发展,毕竟仰光到中国的南方城市只有3个小时的航程,未来的昆明到仰光高铁开通,将来会更低成本出入缅甸。 总的来说,缅甸公寓法实施细则千呼万唤终于出来了,将对缅甸的房地产业未来的发展产生举足轻重的影响,但目前看不到能令房地产市场快速复苏的迹象。缅甸政府建立、健全和规范房地产行业的意图和努力,值得肯定,政府要做的工作还很多,房地产业者与行业协会也要多与政府官员交流,让政府官员多做正确的政策,以促进缅甸房地产与经济的良性发展。 下面是广告: 《仰光房地产投资开发宝典》的编写团队,系由某房地产跨国集团缅甸区域公司前营销总经理,带领一批由新加坡回到缅甸的营销总监、设计报建总监、房地产专业律师和前MIC雇员组成的团队历时四年完成,内容包含缅甸宏观经济分析,市场分析,房地产细分产品的存量与未来三年增量调查,房地产项目监测、与房地产相关的法律法规,房地产项目报建报批指南,是新进入缅甸房地产市场公司的主要管理人员的工作手册。为房地产开发公司提供:获取开发土地阶段、市场调研与项目定位阶段、可行性研究阶段、项目前期策划阶段、项目规划设计阶段、项目建设阶段的报批报建、项目营销定位等各个工作阶段的工作指南。 本书内容全面,是房地产公司投资开发公司的高管和从业人员的必读职业宝典,是房地产公司的高层管理人士领导和控制项目投资开发的必备参考书,是房地产开发公司的外国工作人员的优秀培训手册。本书同样适合涉及房地产项目开发全流程的财务、研发、设计、工程、市场、招商、销售、策划、运营、客服、人事、行政等部门的经理、主管和从业人士阅读。读者在实际工作中遇到问题时,可以根据自己所处的部门、所负责的岗位工作内容以及项目开发所处的阶段随时翻阅本书。有兴趣者请联系微信号:luo42430320 资料来源: http://www.cclycs.com/a305123.html


 

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